Lorsqu’on envisage construire sa maison neuve, l’acquisition d’un terrain est la première étape du processus. C’est une phase à laquelle il faut accorder la plus grande importance en ce sens qu’il impactera directement le plan de la maison. Les caractéristiques du terrain sont en effet déterminantes pour votre projet de construction en raison de son environnement, des règles d’urbanisme ainsi que de la nature du sol. On vous donne ici quelques conseils pour faire le choix idéal.
Conseil n° 1 : bien définir ses besoins
Peu importe le type de projet, il doit commencer avant tout par la définition des besoins. Vous devez donc réaliser une liste des critères de votre future maison en répondant aux questions suivantes :
- Voulez-vous que votre maison soit située à proximité des commerces et des possibilités de loisirs??
- Souhaiteriez-vous résider dans une zone calme??
- La maison va-t-elle se trouver non loin des crèches ou des écoles??
- Voulez-vous avoir une belle vue et profiter de l’ensoleillement??
- Désirez-vous accéder à des activités culturelles??
- Quel matériau de construction utiliser (le parpaing, le bloc coffrant, la brique, le béton cellulaire, le bois, etc.)??
- Quel est le nombre de chambres de votre maison??
- Quel type de maison construire (maison à étages ou maison de plain-pied)??
- Désirez-vous avoir une piscine, un garage attenant…??
Tous ces éléments peuvent influencer votre décision. On vous conseille de contacter les constructeurs locaux pour leur faire part de vos désirs. Grâce à leur parfaite connaissance des régions, ils vous aideront à trouver facilement le terrain qui convient à vos envies. Vous trouverez plus d’info ici.
Conseil n° 2 : se renseigner sur les règles d’urbanisme
Même s’il n’existe aucune réglementation nationale pour les terrains à bâtir, chaque commune, elle, définit ses propres règles en matière de style architectural et de matériaux de construction. Pour cela, vous devez vous rendre à la mairie ou sur son site pour avoir les informations relatives aux autorisations et surtout aux restrictions en termes de construction de maisons individuelles. Voici les différents documents d’urbanisme qu’il faut consulter.
Le Plan local d’urbanisme
Encore appelé plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI), le Plan local d’urbanisme (PLU) définit les règles de construction et d’aménagement en vigueur sur le territoire où vous désirez réaliser votre construction. C’est dans ce document que vous trouverez les limites de la hauteur de votre habitation, la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) maximale en fonction de la parcelle, la distance minimale par rapport aux limites séparatives ou aux autres constructions, le Coefficient d’Occupation du Sol (COS) applicable à votre parcelle. Grâce à lui, vous pourrez calculer la surface maximale constructible sur votre terrain.
Le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN)
Le PPRN réglemente l’utilisation des sols en fonction des risques naturels auxquels ils sont soumis. Ce document regroupe les zones dangereuses de la commune, notamment celles où peuvent se produire des inondations, ses séismes, des éruptions volcaniques, des feux de forêt, des cyclones, des glissements de terrain ou des avalanches.
Bon à savoir : Les règles d’urbanismes peuvent aller de la possibilité de construire sous certaines conditions jusqu’à l’interdiction de construire.
Conseil n° 3 : se renseigner sur la nature du sol
Pour éviter des surprises désagréables pendant la construction, il est important de contrôler la qualité du sol du terrain choisi. Pour le faire, vous pouvez vous rapprocher de la mairie et observer si les murs des habitations construites à proximité présentent des fissures. Mais la meilleure solution pour déterminer le type de sol de votre terrain va consister à réaliser une étude de sol systématique. Normalement, les types de sols recommandés sont les sols rocheux, sablonneux ou constitués de graviers. Ils jouissent d’une bonne stabilité et d’une grande fluidité et, de ce fait, garantissent les fondations de votre maison neuve. Les sols constitués d’argile, de limon et de remblais, quant à eux, sont plus confrontés au phénomène de tassement, d’inondation et de glissements de terrain. Et ces risques peuvent encore accroitre en présence d’une nappe phréatique, de galeries ou de carrières enterrées. Pour y remédier, les professionnels doivent procéder à des renforts de structure (micro-pieu, pilotis…) ou des brises roches, ce qui augmentera à coup sûr le prix de construction de votre maison.
Conseil n° 4 : vérifier le montant des taxes locales
De nombreux acquéreurs potentiels oublient de vérifier le montant des impôts locaux pendant leur choix de terrain. La taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’habitation viennent chaque année, mais varient en fonction des villes. Afin d’être à l’abri de mauvaises surprises, renseignez-vous sur le taux d’endettement de la commune visée. Vous pourrez avoir une indication de la pression fiscale à long terme. Par exemple, un prix au m² carré bas peut dissimuler une taxe d’habitation et une taxe foncière élevées?!
Conseil n° 5 : tenir compte de l’orientation
Vous devez également prendre en compte l’orientation du terrain. Cette dernière joue un grand rôle dans la consommation énergétique de la maison. Généralement, il est déconseillé de choisir une orientation plein sud ou plein nord. Par ailleurs, faites attention aux grands vents. Ils peuvent avoir un impact non seulement sur l’isolation et le chauffage, mais aussi sur le bruit.
